Kentsel Dönüşümde Kat Maliklerine Yeni Daire Nasıl Gösterilebilir?

3 Kasım 2026

Kentsel dönüşümde kat maliklerine yeni daireyi göstermenin en basit yolu, yeni kat planını eski daireyle yan yana koymak ve bu plandan bir render ya da gezinti videosu hazırlamaktır. Bu bir öneridir: müteahhitlerin bunu yaptığına ya da böyle bir gösterimin maliki ikna ettiğine dair bir kaynak bulamadık. Yazı hukuki görüş değildir, kendi durumunuz için avukatınıza danışın.

Karar yeter sayısı ne diyor

6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi, 7 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanun'la değişti. Riskli yapılarda yeniden yapım ve kat karşılığı gibi konularda karar, üçte iki yerine hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınıyor. Sayılan kişi değil, hissedir.

Karar ve anlaşma şartları, katılmayan maliklere noter yoluyla ya da muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir. Bildirimden itibaren 15 gün içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse arsa payı Kanun kapsamında satılır. Satış, rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla yapılır; riskli yapılarda satış gerçekleşene kadar işlem tekrarlanır.

Kanun, maliklere yalnızca teklifi değil, teklifin görülüp incelenebileceği yeri bildirmeye de imkân tanıyor. Plan ve görselleri bu yerde hazır bulundurmak bir seçenek olabilir, ancak bunun hukuki bir değer taşıyıp taşımadığını biz söyleyemeyiz.

Uygulama Yönetmeliği de 4 Şubat 2026'da (Resmî Gazete 33158) değişti. Bir hukuk yazısı, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin çoğunluğa sınırsız takdir yetkisi tanımadığını aktarıyor, ama kararın kendisini görmedik ve bu konuyu avukatınızla konuşmanızı öneririz.

Yarısı Bizden'de güncel tarih

İstanbul'daki Yarısı Bizden desteğinin süresi 31 Aralık 2026'da bitecekti. 20 Ekim 2026 tarihli Resmî Gazete'de (sayı 33406, karar 11902) yayımlanan kararla, 22 Şubat 2024 tarihli ve 8189 sayılı Karar'daki süre 31 Aralık 2027'ye uzatıldı. İnternette hâlâ eski tarihi yazan metinler bulabilirsiniz, maliklerle konuşurken bu tarihi kullanmayın.

Haberlere göre konut için 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL tahliye desteği, toplam 1.875.000 TL veriliyor. Bir dükkân ya da iş yeri için rakamlar 437.500 TL hibe, 437.500 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği. Destek için önce binanın riskli yapı olarak tespit edilmesi gerekiyor; tutar ve şartları başvurudan önce resmî kaynaktan teyit edin.

Bakanlığın Eylül verisine göre kampanyada 435.683 bağımsız bölüm dönüşüm sürecine alındı, 108.881'i tamamlandı. Son tarih 2027 sonuna gittiği için maliklere bu destek üzerinden "süre bitiyor" demek artık doğru olmaz.

Malik yeni daireyi neden canlandıramayabilir

Kat maliki eski dairesini yıllardır yaşayarak biliyor; yeni daire ise elinde bir plan olarak duruyor. Plan okumaya alışık olmayan biri salonun büyüklüğünü, mutfağın yerini, balkondan nereye bakılacağını çizgilerden çıkaramayabilir. Oda sayısı ve yerleşim değişmişse eski evle karşılaştırmak daha da zorlaşır.

Türkiye'de kat malikleri üzerine bu konuda bir ölçüm bulamadık. En yakın veri ABD'den: NAR'ın 2025 raporunda alıcı temsilcilerinin %83'ü, döşenmiş evin alıcının evi hayal etmesini kolaylaştırdığını söylüyor. Bu, satılık evler için temsilcilerin görüşüdür, kentsel dönüşüm için kanıt sayılmaz.

Maliklere neler gösterilebilir

Eski ve yeni daire karşılaştırması. Net metrekare, oda sayısı, balkon, kat ve cephe aynı sayfada. Bunlar projeden ve sözleşme taslağından gelmeli. Eski evin bildiği metrekare ile yeni dairenin net ve brüt metrekaresi karışmasın.
Plan üzerinde anlatım. Hangi kapıdan girildiği, hangi odanın nereye baktığı toplantıda plan üzerinden gösterilebilir.
Daire tipi başına gezinti videosu. Toplantıda ekranda oynatılabilir, şehir dışındaki malike WhatsApp'tan gönderilebilir. Nasıl hazırlandığını kat planından gezinti videosu yazısında anlattık.
Bina görseli. Cephe ve giriş için render yeterli olabilir. Piyasa rakamları fiyat yazımızda yer alıyor.

Hangi malikin hangi daireyi alacağı kesinleşmemişse bunu açıkça söyleyin. Videoda gördüğü tipin kendisine düşeceğini sanan malik, sonradan haklı olarak itiraz edebilir.

Toplantı için bir sıra önermek gerekirse önce karar metni ve sözleşme taslağı, sonra eski ve yeni daire karşılaştırması, en sonda video gelebilir. Böylece video şartların önüne geçmez, onları anlatmaya yardım eder. Mimarınız planı anlatıyorsa video onun anlatımının yerini almaz, yanında durur.

Kat karşılığı işlerde bir başka pratik yan var. Müteahhide kalacak daireler satışa çıktığında aynı video satış ofisinde ve ilanlarda da kullanılabilir. Bunu topraktan satışta daire gösterme yazısında diğer yöntemlerle karşılaştırdık.

Dikkat edilecekler

Plan kesin mi? Taslak planı gösterirken taslak olduğunu söyleyin. Plan değişirse video eskir.
Temsili kısımlar. Videodaki mobilya, malzeme ve manzara temsilidir. Sözleşmede ve şartnamede yazmayan bir şeyi vaat ediyormuş gibi görünmemesine dikkat edin.
Teklifin yerine geçmez. Kanunun bildirilmesini istediği şey karar ve anlaşma şartlarıdır. Görseli bu bildirimin parçası yapmadan önce avukatınıza sorun.
Baskı aracı değil. Karara katılmayan malike gönderilen bir videonun süreci sıkıştırmak için kullanıldığı izlenimi vermemesine dikkat edin. Pay satışının konuşulduğu aşamada iletişimi avukatınızla birlikte yürütün.
İkna vaadi yok. Malikin asıl soruları metrekare, kira, teslim tarihi ve müteahhide güven olabilir; video bunların cevabı değildir. Yalnızca konuşmanın ortak bir görüntü üzerinden yürümesine yardımcı olabilir.

Böyle bir gösterimin sizin toplantınızda anlamlı olup olmadığını planınız üzerinden konuşmak isterseniz bir görüşme planlayabilirsiniz.